Uno sguardo al futuro del mercato immobiliare
© Wojciech Zawarski
Intervista a Reto Largo, Empa, direttore del NEST
Signor Largo, per tutti coloro che non conoscono ancora il NEST: cosa fate esattamente nel NEST?
Siamo l’edificio per l’innovazione degli istituti di ricerca Empa ed Eawag. Nel NEST è stato creato un ambiente adibito allo studio di idee in condizioni reali che nel libero mercato non è possibile esaminare facilmente. Se qualcosa non funziona, semplicemente lo rifacciamo, cosa che in un progetto edilizio reale non è possibile meramente per ragioni di costi e di tempo.
Abbiamo spazi di costruzione modulari, in cui costruiamo ad esempio appartamenti e uffici. Ciò consente di mostrare in sicurezza molti aspetti degli immobili reali relativamente a possibili modalità di costruzione migliori e più sostenibili.
Che cosa trasformerà maggiormente il mercato immobiliare nei prossimi anni?
Ci saranno sicuramente condizioni generali modificate, sul piano legale e sociale, in base alle decisioni dell’UE, soprattutto nella gestione dei materiali da costruzione. Dobbiamo costruire in modo sostenibile pensando alle generazioni future – ossia in modo tale che il nostro operato non gravi su di loro.
Per la produzione sostenibile di energia abbiamo già oggi tecnologie funzionanti. Necessitiamo solo di soluzioni per conservare l’energia in eccesso per un momento successivo; ad esempio per poter utilizzare l’energia solare dell’estate durante l’inverno. A tale proposito si pone la questione di come possiamo affrontare ciò a livello sociale e in termini di costi. Dobbiamo sicuramente condurre ancora molte ricerche in tal senso e ottimizzare.
Ciò che in futuro cambierà in modo considerevole la pianificazione e l’ottimizzazione degli edifici, è l’utilizzo dell’intelligenza artificiale (IA) e dei dati digitali. L’IA può ad esempio essere utilizzata per l’analisi dei modelli di consumo e suggerire automaticamente le impostazioni più adatte per il riscaldamento e le tecnologie edilizie.
Un altro aspetto che diventerà sempre più importante è l’ottimizzazione del ciclo idrologico. Oggi nel NEST l’Eawag separa già i flussi di acque reflue e li considera come una risorsa – ad esempio il concime per piante ottenuto dall’urina.
E attendiamo con interesse di vedere come gestiremo i nuovi requisiti di pianificazione territoriale. Come faremo ad accogliere in Svizzera altri 1.8 milioni di persone nei prossimi decenni, anche per quanto riguarda la mobilità e le infrastrutture? Personalmente ritengo che necessitiamo di un piano sociale generale, che oggi ancora non abbiamo, relativamente a come e dove vogliamo consentire questa crescita.
Nell’unità HiLo («High Performance – Low Emissions») vengono studiate nuove modalità di costruzione con poco materiale. Il settore dell’edilizia si trova oggi dinanzi a numerose sfide in relazione al consumo energetico e di risorse nonché all’incremento demografico. I ricercatori dell’HiLo affrontano tali sfide con innovazioni applicate. Una delle innovazioni più rilevanti è una moderna struttura di calcestruzzo che necessita del 70% di calcestruzzo in meno e del 90% di acciaio in meno. In questa unità sono stati studiati i più recenti sistemi di riscaldamento, di ombreggiatura e di ventilazione, gli impianti tecnici nonché l’utilizzo di materiale secondario in calcestruzzo o in materiali acustici.
L’unità HiLo si trova sulla piattaforma superiore dell’edificio di ricerca e innovazione NEST nel campus dell’Empa a Dübendorf, in Svizzera. Foto: Roman Keller
Quali approcci vede per la gestione di tali nuovi requisiti?
Vivere in meno metri quadri per persona e utilizzare le materie prime con maggior parsimonia. Oggi operiamo ancora come se il materiale fosse infinitamente a buon mercato e disponibile. Questo approccio è anacronistico, dobbiamo quindi modificare i nostri processi.
Ci attendono ancora numerose sfide per poter costruire edifici a emissioni nette pari a zero. Sono necessarie tecnologie ottimizzate nella costruzione e nella struttura portante.
Un approccio ragionevole è certamente quello di creare soluzioni globali per quartieri, anche per quanto riguarda l’utilizzo della mobilità e lo stoccaggio dell’energia in eccesso. Il settore immobiliare deve pensare in un contesto più ampio e integrare nella progettazione quartieri energetici decentralizzati comprensivi della mobilità.
È fondamentale capire che non vi sono risposte semplici. Nel settore delle costruzioni dipendiamo notevolmente dalle condizioni finanziarie generali e la situazione di partenza varia da progetto a progetto.
Cosa non ci sarà più?
Nel migliore degli scenari:
- i rifiuti che non vengono riciclati
- l’energia che non è rinnovabile
- i componenti edilizi che vengono gettati via
- i propri veicoli, oggi per lo più veicoli stazionari
Dobbiamo creare tecnologie che garantiscano un’elevata qualità della vita in modo sostenibile.
Prime tre immagini: interno dell’unità UMAR (dietro il divano: vista della parete fatta di materiali riciclati e tecnici), © Zooey Braun, Stoccarda
Ultima immagine: nell’unità Sprint sia un parquet prefabbricato che un parquet massiccio hanno trovato una seconda vita. Il parquet prefabbricato è stato tagliato e riassemblato nell’unità. Il parquet massiccio è stato levigato, oliato e successivamente posato come prima. Foto: Martin Zeller
L’edilizia circolare è un approccio efficiente per usare con parsimonia le risorse e per rispettare i nostri obiettivi in materia di CO2. Nelle due unità del NEST «Urban Mining & Recycling» e «Sprint» vengono studiati il riciclo e il riutilizzo di materiali e di interi componenti. Il principio «Design for Disassembly» persegue l’obiettivo di reintrodurre nel ciclo dei materiali le risorse utilizzate e le parti modulari, dopo un recupero. Nell’appartamento «Urban Mining & Recycling» nel NEST questo principio viene applicato già per il 96%.
Per la costruzione iniziale vengono utilizzati diversi materiali di scarto, come ad esempio vecchi tappeti, jeans, Tetra Pak o elementi dell’arredamento, quali maniglie di porte. Le stanze appaiono esteticamente molto gradevoli e non sembrano assolutamente prodotte con l’utilizzo di rifiuti.
Chi beneficerà delle innovazioni?
Sono convinto che possiamo e dobbiamo beneficiarne noi tutti. Nel settore delle costruzioni possiamo sviluppare ulteriori servizi, tecnologie di esportazione e nuovi modelli di business. Ci saranno molte possibilità di arricchimento professionale. Nel lavoro la ragionevolezza è importante. Nel settore edilizio c’è sufficiente potenziale perché i collaboratori possano fornire un contributo prezioso.
Quali sono i presupposti per poter sfruttare le opportunità che si presentano?
Necessitiamo di un prezzo della CO2 ragionevole e di un sistema di incentivi uniforme. Attualmente i nostri sistemi sono ottimizzati in base a un approccio lineare e non sono applicati in modo circolare. Come società dobbiamo pensare a lungo termine e nel contesto immobiliare dobbiamo considerare l’intero ciclo di vita. Parallelamente ai numerosi effetti positivi sull’ambiente delle misure dell’edilizia circolare, una maggiore flessibilità genera, tra l’altro, anche una maggiore sicurezza degli investimenti.
Inoltre servono nuovi modelli di collaborazione per i committenti, gli investitori e le aziende, con una ripartizione ragionevole dei rischi e del guadagno. Una pianificazione tempestiva conviene.
Non sappiamo tutto, ma è importante che iniziamo ad agire, a sperimentare e a imparare dagli errori. Ora iniziamo, impariamo e non speriamo in una soluzione perfetta.
La DFAB House è la prima casa al mondo a essere stata non solo progettata digitalmente, ma anche costruita in gran parte digitalmente con l’ausilio di robot e di stampanti 3D. Le tecnologie costruttive applicate sono oggetto di ricerca del Politecnico federale di Zurigo (ETH) in collaborazione con partner industriali.
Anche il funzionamento della DFAB House utilizza la tecnologia più avanzata. Come ad esempio un sistema anti-intrusione intelligente e multifase, possibilità di ombreggiatura automatizzate, elettrodomestici connessi di ultima generazione nonché un sistema intelligente di gestione dei consumi energetici.
Al piano terra della DFAB HOUSE fiancheggiano la facciata 15 pilastri in calcestruzzo singoli, realizzati digitalmente. La parete a doppia curvatura realizzata con la tecnologia Mesh Mould sostiene il peso del soffitto «Smart Slab». Foto: Roman Keller
Immaginando che domani ci sveglieremo nel 2070, come vivremo e come lavoreremo?
Se guardo nella sfera di cristallo vedo che nel 2070 saremo già da 20 anni in un mondo interamente alimentato con energie rinnovabili. La CO2 dall’aria sarà legata in materiali appositamente progettati, la mobilità e altri settori funzioneranno in base al principio di sharing, i materiali da costruzione verranno noleggiati, le stanze saranno più piccole e utilizzate in modo versatile. Il sistema generale sarà cambiato.
Guardandosi indietro, cosa non si sarebbe aspettato?
Sinceramente, che si procedesse tanto lentamente. Dall’altro lato, sono lieto di incontrare continuamente persone che hanno l’energia per agire, intraprendere e realizzare idee con un impatto.
Ha un consiglio per gli operatori del settore immobiliare?
Visitateci nel NEST e date un’occhiata a cosa stiamo sperimentando nel nostro ambiente di ricerca. Discutete, agite, ottimizzate e l’indomani migliorate nuovamente. Solo così potremo progredire.
Grazie di cuore per l’intervista!
Ringrazio inoltre e faccio le mie congratulazioni per l’anniversario a Livit.
Reto Largo ha studiato informatica al Politecnico federale di Zurigo (ETH) e ha seguito un Executive MBA presso l’Università di San Gallo. Dispone di un’ampia esperienza nello sviluppo tecnologico e nelle vendite, ha fondato alcune aziende e importanti organizzazioni e ha diretto grandi progetti in ambito nazionale e internazionale. Da giugno 2014, Reto Largo opera come direttore generale della piattaforma di ricerca e innovazione NEST presso l’Empa.